2025년 10월 15일, 정부가 세 번째 부동산 대책을 발표했습니다. 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에 이어 불과 한 달 만에 다시 나온 강력한 규제입니다. 이번 대책은 서울 전역과 경기 주요 도시를 규제지역으로 묶는 역대급 조치로, 부동산 시장에 큰 파장을 일으키고 있는데요. 최근 LTV 70% 재상향 소식까지 더해지며 시장의 혼란이 가중되고 있습니다.
10·15 대책 핵심 내용
1. 규제지역 대폭 확대
이번 대책의 가장 큰 특징은 규제지역의 대폭 확대입니다. 서울 전역 25개 자치구가 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정되었으며, 경기도 12개 지역(과천, 광명, 성남 3개구, 수원 3개구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남)도 포함되었습니다. 서울 전체가 토지거래허가구역으로 묶인 것은 이번이 처음입니다.
2. 대출 규제 강화
규제지역에서 주택담보대출(LTV)이 기존 70%에서 40%로 대폭 축소되었습니다. 특히 주택 가격별로 차등 적용되는데, 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원, 15~25억 원 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원까지만 대출이 가능합니다.
전세대출도 처음으로 DSR(총부채원리금상환비율) 규제에 포함되었습니다. 수도권과 규제지역 1주택자가 전세대출을 받으면 이자상환분이 DSR에 포함되어 대출 한도가 줄어듭니다.
3. 토지거래허가제 실거주 의무
규제지역에서 주택을 구매하면 2년간 실거주 의무가 부과됩니다. 이를 위반하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없어 갭투자가 사실상 차단되었습니다.
4. 불법 거래 단속 강화
국무총리 소속 ‘부동산 불법행위 감독기구’가 신설되어 가격 담합, 업·다운 계약, 전세사기 등을 집중 단속합니다. 30억 원 이상 초고가 주택 거래는 전수 조사 대상이 되었습니다.
LTV 70% 재상향, 사실은 이렇습니다
최근 ‘LTV 70% 재상향’ 뉴스가 보도되면서 규제가 완화되는 것 아니냐는 기대감이 생겼습니다. 하지만 팩트체크 결과, 이는 신규 대출이 아닌 ‘대환대출’과 ‘전세퇴거자금대출’에만 해당하는 내용입니다.
대환대출 LTV 70% 유지
10월 24일, 금융위원회는 규제지역에서도 주택담보대출 갈아타기(대환대출)에는 기존 LTV 70%를 적용하기로 했습니다. 원래 대환대출도 신규 대출로 분류되어 LTV 40%가 적용될 예정이었으나, “차주의 상환 부담을 완화하기 위해” 10월 27일부터 예외를 인정한 것입니다.
예를 들어, 규제 전 10억 원 아파트를 구매하며 LTV 70%로 7억 원을 빌린 사람이 대출을 갈아타려면 원래는 4억 원까지만 가능해 3억 원을 일시 상환해야 했습니다. 이번 조치로 이런 부담이 해소되었습니다.
전세퇴거자금대출도 LTV 70% 유지
전세퇴거자금대출도 혼란을 겪었습니다. 금융당국은 6월 27일까지 맺은 임대차 계약은 규제지역 여부와 상관없이 LTV 70%를 적용한다고 명확히 했습니다. 세입자 보호 원칙을 재확인한 것입니다.
신규 주택 구매는 여전히 LTV 40%
중요한 점은 새로 집을 사는 경우에는 여전히 LTV 40%가 적용된다는 것입니다. LTV 70% 재상향은 기존 대출자들의 대환과 전세퇴거 상황에만 해당하며, 신규 주택 구매자에게는 강화된 규제가 그대로 유지됩니다.
생애 최초 구매자는?
다행히 생애 최초 주택 구매자는 규제지역에서도 예외가 적용됩니다. 금융권 대출은 LTV 70%, 디딤돌대출은 70%, 보금자리론은 70%가 유지됩니다. 다만 6개월 이내 전입 의무는 동일하게 적용됩니다.
문제는 규제지역에서 정책대출 요건에 맞는 ‘6억 원 이하 주택’을 찾기가 매우 어렵다는 점입니다. 올해 서울에서 거래된 주택 중 6억 원 이하는 15.8%에 불과합니다.
시장 반응과 전망
단기적 영향
전문가들은 단기적으로 한강벨트 지역의 거래량이 감소하고 집값 상승세가 둔화될 것으로 전망합니다. 주택 수요의 30~40%를 차지하던 갭투자가 막히고 대출 문턱이 높아졌기 때문입니다.
장기적 우려
하지만 장기적으로는 구조적 문제가 해결되지 않았다는 지적도 있습니다. 과거 2017년 8·2 대책 때도 규제지역 지정 후 잠시 거래량이 줄었다가 다시 가격이 올랐던 전례가 있습니다. 공급 부족 문제가 해결되지 않으면 규제만으로는 한계가 있다는 의견입니다.
실수요자를 위한 대응 전략
- 생애 최초 혜택 활용: 생애 최초 구매자라면 LTV 70%가 유지되므로 정책대출을 적극 활용하세요.
- 실거주 계획 수립: 2년 실거주 의무를 감안해 장기 거주 계획을 세워야 합니다.
- 비규제지역 검토: 서울 외곽이나 경기 비규제지역도 고려해볼 필요가 있습니다.
- 공급 대책 주시: 정부가 12월까지 구체적 입지를 포함한 공급계획을 발표할 예정이므로 이를 주시하세요.
마치며
10·15 부동산 대책은 이재명 정부의 강력한 부동산 안정화 의지를 보여줍니다. 최근 대환대출과 전세퇴거대출에 대한 LTV 70% 유지 조치는 실수요자 보호를 위한 보완책이지만, 신규 주택 구매에 대한 규제는 여전히 강력합니다.
부동산 시장은 단기적으로 안정세를 보일 것으로 예상되지만, 장기적 효과는 공급 대책 이행 여부에 달려 있습니다. 실수요자라면 정책 변화를 면밀히 살피고, 본인 상황에 맞는 전략을 수립하는 것이 중요합니다.